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Mietspiegel 2011 – Mieterhöhungen

Mieterhöhung nach § 558 BGB und dem Berliner Mietspiegel 2011

Rechtsanwalt Daniel J. Steinke

Viele Berliner Mieter haben in letzter Zeit ein Schreiben ihres Vermieters erhalten, mit dem sie aufgefordert wurden, einer Erhöhung ihrer Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen. Viele Berliner Mieter werden derartige Schreiben noch erhalten.

Anlass  hierfür ist der Umstand, dass im Mai 2011 der neue Berliner Mietspiegel rausgekommen ist. Hierbei handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB. Die darin aufgeführten Mietpreise sind für Berlin somit als ortsüblich anerkannt.

Im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2009 weist der Berliner Mietspiegel 2011 für viele Wohnungen teurere Mieten aus, weshalb viele Vermieter die ihnen laut § 558 BGB grundsätzlich zur Verfügung stehende Möglichkeit nutzen und ein Mieterhöhungsverlangen an ihre Mieter richten. Denn gemäß § 558 BGB ist es dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung gestattet, im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

Aber Vorsicht: nicht jedes auf § 558 BGB und den Berliner Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist wirksam. Hierzu müssen einige Voraussetzungen berücksichtigt werden:

1. Formelle Erfordernisse des Mieterhöhungsverlangens

Das Mieterhöhungsverlangen muss grundsätzlich schriftlich oder in Textform mitgeteilt werden und ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird und dessen Namen trägt. Bei mehreren Vermietern sind die Namen aller Vermieter aufzuführen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig, weshalb das Mieterhöhungsverlangen z.B. auch per E-Mail übersandt werden kann.

Die Bevollmächtigung eines Dritten, z.B. eines Verwalters, ist möglich. Wird das Mieterhöhungsverlangen erstmals von einem Bevollmächtigten abgegeben, muss diesem eine Vollmacht des Vermieters im Original beigefügt werden. Fehlt diese Vollmacht, so wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn der Mieter dieses aufgrund der fehlenden Vollmacht unverzüglich, d.h. innerhalb von längstens zehn Tagen, schriftlich zurückweist.

Auch muss sich das Mieterhöhungsverlangen an alle im Mietvertrag genannten Personen richten und diesen auch tatsächlich zugehen.

Ferner muss die gewünschte Erhöhung in Zahlen ausgewiesen und anhand überprüfbarer Tatsachen dargelegt werden, dass diese die ortsübliche Miete nicht übersteigen wird.

2. Sperrfrist

Grundsätzlich kann eine auf § 558 BGB gestützte Mieterhöhung erst dann verlangt werden, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die gewünschte Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist.

Ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses, bzw. seit der letzten Mieterhöhung, an den Mieter gerichtet werden. Wird diese Sperrfrist nicht berücksichtigt, ist die entsprechende Mieterhöhung unwirksam.

Wurde die vorerwähnte Jahresfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.

Der Mieter hat nach Ablauf des Monats, in dem ihm das Mieterhöhungsverlangen zugestellt worden ist, weitere zwei Monate Zeit zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmen wird. Hat er der höheren Miete einmal zugestimmt, so gilt diese neue Miete als vereinbart und der Mieter ist hieran gebunden.

3. Kappungsgrenze

Ferner ist zwingend die sogenannte Kappungsgrenze des § 558 BGB einzuhalten. Hiernach darf eine Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöht werden. Bei der Berechnung wird die Miete zugrunde gelegt, die vor drei Jahren gezahlt worden ist. Zwischenzeitlich erfolgte Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder Modernisierungen sind gemäß der §§ 559 und 560 BGB insoweit nicht zu berücksichtigen.

4. Die ortsübliche Vergleichsmiete/Berliner Mietspiegel

Im Mieterhöhungsverlangen muss zudem dargelegt werden, dass die nunmehr gewünschte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Der Vermieter muss die gewünschte Mieterhöhung begründen und kann sich hierzu auf den Berliner Mietspiegel beziehen.

Der Berliner Mietspiegel 2011 ist kostenlos unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel zu erhalten.

Wenn es für die in Rede stehende Wohnung ein zutreffendes Mietspiegeldfeld gibt und dieses nicht mit Sternchen versehen ist, muss mit dem Mieterhöhungsverlangen dieser Mietspiegelwert mitgeteilt werden. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der laut Mietspiegel zu berücksichtigenden Spanne liegt.

In diesem Zusammenhang bleibt festzuhalten, dass der Berliner Mietspiegel 2011 unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin gilt, die bis zum 31.12.2009 bezugsfertig waren. Somit gilt der Berliner Mietspiegel 2011 nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäuser, Neubauwohnungen, preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowie Wohnungen mit Außentoilette.

Zur Einordnung der entsprechenden Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld ist das Alter (Zeitpunkt des Erstbezuges), die Wohnfläche, die Wohnungsausstattung und die Wohnlage zu berücksichtigen.

Gerade das zuletzt genannte Eingruppierungskriterium bereitet erfahrungsgemäß am meisten Schwierigkeiten, weshalb auch diesbezüglich auf http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel verwiesen wird. Die genaue Zuordnung des in Rede stehenden Hauses zu einer bestimmten Wohnlage kann der dort aufgeführten Wohnlagenkarte entnommen werden. Aber auch bei dem jeweils zuständigen Bezirksamt/Wohnungsamt kann die zutreffende Einordnung erfragt werden.

Nach der Ermittlung des zu berücksichtigenden Mietspiegelfeldes ist anhand einer vorzunehmenden Spanneneinordnung zu ermitteln, ob und inwieweit die ortsübliche Miete für das konkrete Objekt vom Mittelwert abweichen kann.

Hierzu sind weitere Sondermerkmale der entsprechenden Wohnung zu berücksichtigen, welche sich Wohnwertmindernd oder Wohnwerterhöhend auswirken können.

Eine Orientierungshilfe für die Spannungseinordnung ist dem Berliner Mietspiegel 2011 beigefügt. So können die gehobene Ausstattung eines Badezimmers und/oder ein Parkettfußboden als wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, der baufällige Zustand der Außenfassade und/oder ein marodes Treppenhaus als Wohnwertmindern zu klassifizieren sein. Welche Merkmale letztendlich überwiegen und ob eine Verschiebung nach unten oder nach oben, ausgehend vom jeweils zu berücksichtigenden Mittelwert, gerechtfertigt sein könnten, ist in jedem Einzelfall gesondert zu beurteilen.

In einigen Fällen kann es sogar dazu kommen, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine höhere oder niedrigere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt sein kann.

5. Einvernehmliche Lösung

Letztendlich bleibt festzuhalten, dass ein Mieterhöhungsverlangen nur im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses erfolgen kann. Die Parteien sind also vertraglich aneinander gebunden und dürften somit ein Interesse daran haben, dass bestenfalls gute Mietverhältnis auch als solches fortzuführen und nicht durch vermeidbare Streitigkeiten zu belasten. Gleichwohl sollte dieser Umstand aber nicht dazu führen, dass die Parteien auf die Geltendmachung der ihnen zustehenden Rechte verzichten.

Zur Vermeidung von unnötigen Streitigkeiten sollte sich der Vermieter, bevor er den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordert, daher vergewissern, dass sowohl in rechtlicher als auch tatsächlicher Hinsicht die entsprechend zu berücksichtigenden Voraussetzungen vorliegen.

Bevor der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen widerspricht sollte dieser sorgfältig prüfen, ob nicht doch die Voraussetzungen vorliegen, anhand derer der Vermieter von ihm eine Zustimmung zur gewünschten Mieterhöhung verlangen kann.

Auch kommt es immer wieder vor, dass Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft berechnet wurden oder die in Rede stehende Wohnung einem falschen Mietspiegelfeld zugeordnet worden ist. Auch in einem solchen Fall sollten die Parteien zunächst versuchen die etwaig bestehenden Missverständnisse unter einander zu kommunizieren und eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.

Sollte dennoch ein Mieter dem vermeintlich wirksamen Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen wollen oder ein Vermieter trotz eines vermeintlich fehlerhaften Mieterhöhungsverlangen an einer Zustimmung festhalten wollen, so sollte der Rat eines fachkundigen Rechtsanwaltes aufgesucht werden. Gerne stehen wir diesbezüglich Mieter als auch Vermietern zur Verfügung.

6. Ausblick

Abschließend bleibt festzuhalten, dass auch in Zukunft davon auszugehen ist, dass durch neu zu berechnenden Mietspiegel die ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin erheblich steigen werden, weshalb dieses Thema an Aktualität nicht verlieren wird.

Grundlage für die Berechnung der jeweils zu berücksichtigenden ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Mieten, die bei einer Neuvermietung vertraglich vereinbart werden. Da in Berlin überdurchschnittlich viele Wohnungswechsel stattfinden, kommt es aufgrund der Neuvermietungen somit häufig zu höheren Mieten. Denn aufgrund der in Deutschland bestehenden Vertragsfreiheit darf der Vermieter bei jedem Wohnungswechsel die Miete nach Belieben erhöhen. Hierbei muss er keine Rücksicht auf den ortsüblichen Mietzins nehmen. Er muss lediglich einen Mieter finden, der den neuen Mietpreis akzeptiert.

Bitte beachten Sie, dass diese allgemeinen Informationen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung ersetzen. Im Bedarfsfall sollten Sie also einen fachkündigen Rechtsanwalt aufsuchen. Gerne stehen auch wir Ihnen diesbezüglich mit Rat und Tat zur Seite.